La memoria descriptiva es el documento técnico que recoge las características de una obra de vivienda: qué se va a construir, cómo, con qué materiales y bajo qué normativa. Es obligatoria en cualquier proyecto visado y, aunque mucha gente la subestima, condiciona el éxito del proyecto. Te explicamos qué incluye, quién la firma y por qué importa.
Qué es la memoria descriptiva (y qué no es)
La memoria descriptiva es uno de los documentos básicos de cualquier proyecto técnico de vivienda. Su función es describir de forma escrita y ordenada qué se va a construir, cómo se va a ejecutar y bajo qué criterios técnicos y normativos.
No es:
- Una memoria de calidades (eso es otro documento, orientado al cliente y al presupuesto).
- Un informe pericial (es un documento técnico-legal firmado por un profesional colegiado).
- Un manual de uso y mantenimiento (eso se entrega al final de la obra).
Es, en esencia, el documento que justifica técnicamente el proyecto ante el Ayuntamiento, el colegio profesional y el propio cliente.
Por qué es clave (y no solo un trámite)
La memoria descriptiva cumple cuatro funciones prácticas que la convierten en algo más que un papel burocrático:
- Define el alcance exacto de la obra. Lo que está dentro y lo que no. Lo que se ejecuta y lo que queda fuera. Sin esta delimitación, las disputas entre cliente y constructor están garantizadas.
- Justifica técnicamente las soluciones adoptadas. Por qué se elige un tipo de cimentación, una determinada distribución de instalaciones o un sistema estructural concreto.
- Sirve de base para el resto del proyecto. De ella derivan los planos, el presupuesto, las mediciones y el planning de obra.
- Es exigible legalmente. Tanto en el visado colegial como en la solicitud de licencia urbanística.
Una buena memoria descriptiva ahorra problemas durante la obra y conflictos legales después. Una mala memoria descriptiva (o directamente no tenerla) multiplica los sobresaltos.
Qué apartados incluye una memoria descriptiva completa
Aunque la estructura exacta varía según el tipo de obra y el profesional, estos son los apartados habituales:
A. Datos generales del proyecto
- Emplazamiento y dirección exacta.
- Promotor (cliente) y proyectista.
- Fecha de redacción y versión del documento.
- Referencia catastral del inmueble.
B. Objeto del proyecto
- Descripción breve del tipo de obra (rehabilitación, obra nueva, ampliación, reforma).
- Alcance: qué se incluye y qué se excluye.
C. Estado actual
- Descripción del edificio o vivienda antes de la intervención.
- Fotografías del estado actual.
- Patologías existentes (humedades, grietas, instalaciones obsoletas).
- Cumplimiento normativo previo.
D. Solución adoptada
- Distribución resultante.
- Sistema estructural.
- Instalaciones (fontanería, electricidad, climatización, saneamiento).
- Acabados y materiales previstos.
- Justificación del cumplimiento del CTE (Código Técnico de la Edificación).
E. Normativa aplicable
- CTE y sus Documentos Básicos (DB-SE, DB-SI, DB-SUA, DB-HS, DB-HE).
- Normativa autonómica de la Región de Murcia.
- Ordenanzas municipales del Ayuntamiento donde se ejecuta la obra.
F. Resumen del presupuesto
- Presupuesto de Ejecución Material (PEM).
- Presupuesto de Contrata.
- Plazo de ejecución previsto.
G. Documentación gráfica (anexo)
- Planos de estado actual.
- Planos de planta, alzados y secciones.
- Planos de instalaciones.
- Detalles constructivos relevantes.
H. Estudio de seguridad y salud (en obras mayores)
- Identificación de riesgos.
- Medidas preventivas.
I. Gestión de residuos
- Estimación de residuos generados.
- Medidas de gestión previstas.
Quién firma la memoria descriptiva
La memoria descriptiva la firma el proyectista: arquitecto o ingeniero colegiado según el tipo de obra. En viviendas habituales:
- Obra nueva de vivienda unifamiliar: arquitecto.
- Obra nueva de vivienda plurifamiliar: arquitecto + ingeniero de estructuras + ingeniero industrial (instalaciones).
- Reforma o rehabilitación: arquitecto o ingeniero según el alcance.
- Obra menor: puede bastar con técnico competente (aparejador, ingeniero técnico).
En cualquier caso, el documento lleva visado colegial, que es lo que le da validez legal ante el Ayuntamiento y la Administración.
Errores típicos que vemos en memorias descriptivas
Después de revisar cientos de expedientes, estos son los errores más comunes:
- Confundir memoria descriptiva con memoria de calidades. El cliente espera una, el proyectista entrega otra. Ambas son necesarias, pero no son lo mismo.
- Describir el «qué» sin justificar el «por qué». Una memoria descriptiva no es solo enumerar lo que se va a hacer: debe justificar las decisiones técnicas.
- No actualizar el documento cuando cambia el proyecto. Si durante la obra se modifica algo, hay que reflejarlo en una memoria modificada y, si procede, un proyecto reformado visado.
- Falta de referencia al estado actual. Describir la obra proyectada sin describir el estado previo del edificio deja al Ayuntamiento sin capacidad de evaluar la intervención.
- Olvidar la normativa específica de Murcia. El planeamiento urbanístico de Murcia tiene particularidades (zonas de protección, normativa sísmica, condiciones de habitabilidad) que deben mencionarse.
Memoria descriptiva en reformas vs obra nueva: principales diferencias
| Aspecto | Reforma | Obra nueva |
| Estado actual | Obligatorio describir | No aplica |
| Cumplimiento CTE | Parcial (solo lo afectado por la intervención) | Total |
| Normativa autonómica Murcia | Aplicar lo vigente | Aplicar íntegramente |
| Presupuesto | Solo de la parte intervenida | Presupuesto global |
| Estudio de gestión residuos | Sí (en obras mayores) | Sí |
En reformas, la memoria descriptiva es especialmente sensible: hay que documentar bien el estado previo para evitar discusiones sobre lo que estaba mal antes de la intervención.
FAQ
¿La memoria descriptiva es obligatoria para cualquier obra de vivienda?
Sí, en cualquier proyecto técnico visado. Para obras menores que no requieren proyecto, basta con una memoria valorada más sencilla, pero sigue siendo necesaria.
¿Quién puede redactar la memoria descriptiva de una vivienda?
Un arquitecto o ingeniero colegiado, según el tipo de obra. En viviendas habituales, casi siempre un arquitecto. En proyectos con estructuras complejas, además ingeniero de estructuras.
¿Qué diferencia hay entre memoria descriptiva y memoria de calidades?
La memoria descriptiva es el documento técnico-legal que justifica la obra. La memoria de calidades es un documento comercial que describe los acabados contratados por el cliente. Ambas son necesarias y complementarias.
¿Se puede modificar la memoria descriptiva durante la obra?
Sí, pero cualquier modificación debe documentarse y, si afecta a elementos estructurales o instalaciones, requiere un proyecto reformado visado por el colegio profesional.
¿Cuántas páginas suele tener una memoria descriptiva de vivienda?
Entre 15 y 40 páginas, dependiendo de la complejidad. En obras nuevas suele ser más larga que en reformas. Anexos (planos, cálculos) pueden añadir otras 30-60 páginas.
